(펌)용적률 낮은 아파트

분당 아파트

 

아직도 수도권에는 저층주공 수준의 재건축 사업성을 지닌 단지들이 군데군데 남아있고, 이들은 공통적으로 주변 단지 대비 대지지분당 단가가 2배 이상 저렴하거나, 지목이 특수함.

 

참고로 이 목록은, 기본적으로 주변 단지와의 비교 시의 안전마진을 따져서 작성된 것이고, 이건 애당초 급지를 따지는 게 아님. 

 

 

 

ㅡ싼마이 투자용 아파트(10억대 미만)ㅡ

1. 일산 건영빌라 시리즈

2종 일반주거지역

 

용적률 89%(주변의 170~190%의 2종 고층과 시세가 동일함) 

 

안전마진 2배. 

시세)30평대 7억, 75평 12억. 

(상세 추천단지=밤가시9, 정발건영 567.)

기본적으로 싼마이 중엔 내가 가장 추천하는 단지들임. 분당과 달리 2종이라 250%까지 꽉 채워 쓸 수 있고, 역세권에 자리한 단지도 많음.

 

10년 전 과거와는 달리, 일산의 위상은 상당히 높아진 상태임. 상방으로서 17억짜리 킨텍스가 버티고 있고, 이미 고층단지들 중에는 31평 기준 실거래가 9억을 찍는 사례까지 나오고 있음. 

 

건영빌라 역세권 기준, 35평의 예상 정상가격은 최소 15억임. 대지지분이 고층 60평과 맞먹는 수준이라, 그 정도는 당연함. 아니, 킨텍스보다 비싸도 됨. (60평대도 아직 12억대에 눌렸지만, 15억까진 갈 것임)

 

단 한가지 리스크라면, 지구단위계획에 4층으로 고도제한이 걸려 있는데, 서울시의 2종 7층마냥 조례상 별도로 분류된 '4층 고도제한' 같은 지목으로 지정된 것도 아닐 뿐더러, 과거 서울 5층주공도 지구단위계획 상으로 걸려 있는 고도제한을 푼 후에 재건축을 진행하였기에, 여기도 보나마나 고도제한이 해제될 것으로 예상됨. 

2. 산본 금강주공9단지 2차 주상복합 

일반상업지역

 

용적률 220%( 옆 3종 230% 단지와 시세 동일)

 

시세=25평 6억 내외. 안전마진 약 3배.

산본에는 재건축이 가능한 단지가 딱 3개 있음.

 

 그 유명한 110%짜리 한라주공4단지 1차, 130%짜리 가야주공 5단지 1차, 마지막으로 이 금강주공 9단지 2차. (참고로 이 외의 산본단지는 기본적으로 쳐다보지도 않는 걸 추천함.)

 

그리고, 이 중 사업성이 가장 뛰어난 건 금강9단지 2차임. 나머지는 기존대비 용적률 증가수준이 3배 미만이지만, 여긴 3배 이상이지. 그리고 아이러니하지만 가장 싼 단지도 금강주공 9단지 2차임. 

 

이미 한라1차는 25평 기준으로 실거래가만 7.8억을 달성했으며, 호가는 8억씩 불러대는 중이고, 가야1차도 거의 그 수준임. 그런데 이 금강2차는 아직도 25평이 6억이지. 이미 금강1차보다는 미세하게 비싸지만, 아직 충분히 들어갈 만한 가격이라고 생각함. 

 

일반상업지 용적률을 적용하여 800%로 재건축된다면, 50평이나 25+25평따위는 기본으로 배정받을 거고, 분담금을 많이 낸다면 최대 50+25평까지는 가능해보임. 

3. 인천 연수지구 저용적률 아파트 

2/3종 일반주거지역

 

지구단위계획상 고도제한 없음

 

90~120%(옆 220%짜리 고층과 시세 동일)

시세=30평 약 6억. 안전마진 2배.

아주 심한 저평가를 당하고 있는 단지들인데, 이상하게도 시장에는 거의 알려져 있지 않음. 

 

기본적으로 연수지구 자체가 일종의 1기 신도시였고, 따라서 마계답지 않게 정말 사람 살만한 동네임. 

 

특이한 점은, 저층아파트가 무시무시하게 많다는 점이고, 상술한대로 이것들 전부가 엄청난 저평가에 시달리고 있다는 것 정도. 

더블초역세권 220% 3종 우성2차 23평은 5.6억이고, 바로 옆에 붙어있는 130% 2종 대동 28평은 4.8억임. 이정도로 저용적률 단지들의 저평가가 심함. 이 대동의 예상 정상가격은 최소 9억임. 

 

그리고 재건축 시에는, 기존 동춘한양2차 30평 기준으로, 분담금 2억 이내로 최대 50평대 배정이 가능해보임. (참고로, 옆 200%짜리 고층은, 30평 기준으로 40평 받아가는데만 분담금 5억 넘게 깨질 게 분명함. 이게 사업성 차이임)

4. 기타 일산 초역세권 주상복합 중 일부 단지들. (옆 3종과 시세 동일). 

준주거지역

 

용적률 130~170%

 

시세) 130% 17평 2억.

사업성이 건영빌라와 거의 동급이거나, 약간 떨어짐. 다들 소형평수라 싼맛에 사기 좋음. 130%짜리 17평 단지를 기준으로, 분담금 좀 쓰면 최대 40평대 배정이 가능할 것으로 보임. 

5. 분당 야탑동 매화3단지 주공 

용적률 101%

 

고도제한 없음

 

시세)20평 기준 약 7억, 23평 약 8억.

 

(옆 200% 고층단지와 시세가 동일하거나, 오히려 저렴한 비교사례도 있음.)

분당 저층빌라들과 달리 법적으로 아파트라서,  종세분화 당시에도 2종 일반주거지역으로 지정됨. 

 

고도제한도 없고, 투자용으로 아주 뛰어남. 23평 기준 30평이나 34평이 무상으로 배정될 것으로 추정됨.

6. 서초구 우면동 저층 한라, 코오롱아파트

 

입지만 보면 무려 과천 상위호환임. 2종 일반주거지역. 122% 23평 기준 대지 17평, 약 12억선. 참고로 옆 220%짜리 29평이 14억.

 

이미 슬슬 평단가가 옆 고층을 넘어선 상태지만, 그걸 감안해도 입지와 사업성이 너무 뛰어나서 투자가치가 충분함.

 

앞서말한 상계주공 따윌 쳐 사느니, 이게 훨씬 낫다.

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부탁인데 좆기도쪽 저가 단지 살거면, 제발 이런 것만 사라. 어디서 병신같은 말 주워듣고선 '18억 국평 꽝교' 이딴거 사지말고ㅋㅋㅋ

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+참고로, 지역 자체가 쇠퇴한다면, 아무리 안전마진이 몆배씩 붙어도 소용없다고 할 순 있지만, 이 지역들은 망할 일도 없는 곳들임. 

분당? 응 안망해. 당장 신분당선 역만 2개야. 

산본 일산? GTX 들어옴. 거기에, 똑같이 gtx드립이나 쳐대는 불운정 똥탄 인떡원 낀텍스보다 훨씬 더 저렴함 ㅎㅎ 

연수? 바로 옆이 국평 15억짜리 송도임. 상방이 아주 든든하지. 거기에 연수지구 내에도 gtx역이 신설될 예정이고.

 

우면? 응 서초구야. 과천보다 상급지임 ㅅㄱ

 

얘네가 망한다고? 그럼 아무리 좋게 봐줘야, 경기도 중에서 구성남 광명 과천 3대장 빼고, 다같이 황천길로 간다는 건데, 그게 말이 되냐. 

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보너스 1. 기타 서울/경기도 고가아파트 중 저평가 리스트. 

간단히 정리함.

1. 파크뷰

 

중심상업지역 350%, 대단지, 정자역세권, 분당대장, 실거주와 재건축사업성 전부 매우 뛰어남. 

 

재건축 시 정상가격은 35평 기준 최소 25억 이상. 근데 국평은 이미 19억씩 하니까, 70평대 하나 30억 아래로 잡아서 들고 있는 거 추천함. 

2. 과천주공 10단지

 

2종일반지역 89%, 재건축후 대단지화 가능.

 

옆 170% 3종 5단지 45평 25억, 대지지분만 2배인 여기 40평은 고작 28억. 정상가격은 최소 40억임.

3. 워커힐

 

2종일반지역 107%, 초대형평형 위주. 

 

앞쪽의 210%짜리 극동은 국평 16억을 넘기는데, 여기 67평은 아직도 35억임. 정상가격은 최소 60억원.

 

 250%로 재건축할 경우에도, 90평+24평 받고도 남을 대지지분을 보유함. 여기 자리의 90평 초고급 신축? 가격은 상상에 맡긴다. 60 70억은 거뜬할거임.  

4. 여의도 상업지

 

이미 압도적인 사업성으로 유명한, 여의도 상업지 아파트들에 대해 더 설명할 필요는 없으리라고 생각함.

 

옆의 3종인, 삼부와 시범 비한강변 호수 따위가 국평 20~25억씩 찍어댈 동안, 상업지인 공작은 국평 20억, 수정은 48평 26억 아래에서 빌빌대는 중임. 정상가격은 최소 공작 30억 수정 35억. 사업성이 목동보다 더 좋을 지경인데, 20억이면 진짜 바겐세일이지 암. 

 

덤으로 사업성 가장 좋은건, 여의도 서울인데, 얘는 이미 너무 비싸서 생략함. 49평 42억:;;;

5.압구정 구현대4차

45평 기준 대지 37평.

 

2종에 학교부지 인근이라 고도제한 걸렸답시고, 감평가 낮게 받아서 대지지분 다 뺏긴다는 병신들 많던데, 그럴 위험이 있다면 독립채산제 하면 됨. ㅅㄱ. 그리고 학교부지는 이전 예정이라, 재건축 시에는 전혀 문제가 안 될 것임. 

 

지금 55억에 매물 나와있던데, 지분도 더 구린데다 한강변과 한참 떨어진 67차 65평이 75억을 불러대는 상황임. 뭘 사야 할 진 너무 뻔하지?

6. 목동신시가지

 

얘도 비단지 대비 안전마진이 매우 많이 붙어있음. 233% 한신청구는 30평 16억인데, 120%대의 목동단지들은 이제야 간신히 35평 20억을 넘김. 50평대는 30억 내외정도 하는데, 수익률이 매우 높을 것임. 

7. 일원본동 저층 가상한

 

30평이 무려 대지 26평. 24억선임. 다만, 2종7층 용도지역이 가장 큰 문제였는데..

응 오세훈이 2종7층 없애버림 ㅅㄱ. 이 정책의 가장 큰 수혜주가 일원본동 가상한임. 곧 30억 넘기는 건 기정사실.

 

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보너스 2. 되면 로또??? 용도지역이 발목잡는 블루오션주

 

1. 일원본동 청솔빌리지

1종 일반주거지역임. 종상향 시 아주 좋을듯. 지금 1종으로도 타운하우스로의 재건축 사업성이 나오는 곳임.

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2. 분당 저층빌라시리즈(구미동, 정자동, 야탑동 등)

1종 일반주거지역임. 종환원 추진중인데 완료되면 개씹이득이지. 다들 용적률 90% 이내임.

 

정자동 경남선경이 본인 0픽. 60평 약 20억.

 

 

 

출처

https://gall.dcinside.com/board/view/?id=immovables&no=4638607 

보강+재업) 서울+수도권 저평가 아파트 리스트 - 부동산 갤러리